проекты союзного государства
Меню

    Экспертный комментарий

    14:39, 20 апреля

    Эксперт – о тенденциях на рынке недвижимости Минска и проблемных вопросах в законодательстве

    • фото: редакция «Soyuz.by»

    Председатель Совета общественного объединения Белорусская ассоциация «Недвижимость», директор агентства недвижимости «Мольнар» Анатолий Звездин рассказал о состоянии рынка недвижимости в Минске, изменениях в законодательстве и сотрудничестве с международными риэлтерскими организациями. Подробности – в материале корреспондента портала Союзного государства.

    – Расскажите тезисноо деятельности Белорусской ассоциации «Недвижимость» (БелАН), которой в этом году исполняется уже 25 лет. Чем занимается Ассоциация? Расскажите о её становлении, развитии и о том, какие планы и задачи стоят перед БелАН сегодня?

    – Действительно, 25 лет назад, 6 апреля 1994 года собралась инициативная группа людей, которые занимались недвижимостью и решили организовать общественное объединение. Цели и задачи самые простые: защита корпоративных интересов, создание общих правил для всех участников рынка. С решения этих задач началась наша работа. И здесь необходимо отметить, что в 1994 году законодательство по риэлтерской деятельности отсутствовало в принципе и профессии риэлтера как таковой не было.

    На сегодняшний день членами Ассоциации являются 140 физических лиц, которые представляют 34 компании. Каждая из них так или иначе связана с риэлтерским бизнесом.

    Если говорить о самой организации, то для упрощения решения наших задач, работа осуществляется в рамках 4 комитетов: комитета по риэлтерской деятельности, комитета по информации и связям со СМИ, комитета по членству и этике и комитета по международному сотрудничеству.

    Говоря о результатах, которых нам удалось достичь за 25 лет, хочется отметить вступивший в силу в середине 1998 года стандарт СТБ1098-98 «Услуги риэлтерские. Общие требования». Этот документ, был первым в Республике Беларусь, обозначившим, что такое профессия риэлтора, чем занимаются люди этой профессии, каковы их права и обязанности, кроме того, он ввел кодекс этики риэлторов. Этот документ разрабатывала и внедряла Белорусская ассоциация «Недвижимость». Сегодня это действующий нормативный документ и мы обязаны по нему работать. Всё последующее законодательство, существующее в этой области, опиралось на этот стандарт.

    Примерно в это же время Постановлением Министерства труда была официально утверждена профессия «риэлтер».

    – Вы сказали, что в рамках Ассоциации действует комиссия по международным делам, с какими странами вы сотрудничаете? И изучаете ли иностранный опыт работы?

    – Последние два года мы активно работаем и продвигаемся в этом направлении. У нас подписаны соглашения с аналогичными организациями Российской Федерации, США, Латвии, Украины и Польши. Два человека из числа членов БелАН являются также членами такой уважаемой организации, как Американская ассоциация риэлтеров. В прошлом году дважды к нам приезжали представители Американской ассоциации риэлтеров, рассказывали, как они работают, как строят свои взаимоотношения с клиентами, как заключают сделки, подписывают договора.

    В 2018 и 2019 году наши представители также посещали Украину, там нет такого законодательства, как у нас, но у них более сильная самоорганизация риэлтеров. Работа построена на базе таких же, как у нас общественных организаций, но при этом они обогнали нас в технологическом плане. Они используют в своей работе такое понятие, как мультилистинговые системы, с помощью которых решают многие свои корпоративные проблемы. Нам был интересен их опыт.

    – В чем заключается суть этой системы?

    – Суть мультилистинговойсистемы (МЛС) – в обмене информации между риэлтерами и проведении партнерских сделок. Это ускоряет время заключения сделки и попутно решает много вопросов, в том числе вопрос самоорганизации. Потому что даже государственное регулирование нашей деятельности не в состоянии решить все вопросы, которые существуют в нашей сфере. А через инструменты самоорганизации, одним из которых является МЛС, эти вопросы решать проще.

    – Насколько востребованы риэлтеры сегодня, если любой желающий может сам задать параметры поиска в Интернете и найти все, что ему нужно?

    – В некоторых странах невозможно продать недвижимость без участия риэлтеров. У нас в стане в этом смысле свобода и таких запретов нет. Последние три года динамика по количеству сделок, заключенных и исполненных риэлторами, положительная. Это говорит о том, что риэлтеры востребованы.

    Во-первых, всё зависит от качества нашей услуги. Во-вторых, сегодня действительно любой потребитель с помощью Интернета может решить свои вопросы, но не все это умеют и не у всех есть на это время. Если я занятой человек, у меня свой бизнес, то, возможно, мне проще поручить это профессионалам, если они сделают все так, как мне нужно.

    В этом плане свобода выбора не ущемляет прав потребителя и не мешает работать нам. Наоборот, это заставляет нас подходить ближе к потребителю и лучше понимать его пожелания, соответственно, в хорошем смысле «бороться» за его финансы и главное – за его доверие. Соответственно, мы должны повышать и качество своих услуг. Это заставляет риэлтеров каждый день совершенствовать свою работу и анализировать то, как они работают и какого качества услуги предоставляют. Таким образом, свобода выбора потребителя – это благо для развития рынка и повышения качества риэлтерских услуг.

    – Министерством юстиции сейчас прорабатывается вопрос о внесении изменений в Постановление Совета министров от 14 марта 2008 года №386, которым установлены тарифы (ставки) на риэлтерские услуги. Обсуждались ли эти изменения с представителями коммерческих и экспертных кругов? Что Вы думаете по этому поводу?

    – Это работа началась еще летом прошлого года. При Министерстве юстиции был проведен общественно-консультативный совет, куда были приглашены представители риэлтерских организаций. Обсуждение было жарким и многочасовым. Однако наши предложения, к сожалению, не были услышаны. Проект Постановления ушел в Совмин, и его судьба сейчас мне не известна. Единственное, что мне известно, что в начале года Первый вице-премьер Беларуси Александр Генрихович Турчин раскритиковал в прессе этот проект.

    На мой взгляд, там были допущены стратегические ошибки. На самом деле, мы считаем, что государственное регулирование ценообразования в риэлтерской деятельности – это излишне. Почему-то кто-то считает, что это услуга социальная, на нее нужно устанавливать государственные тарифы. Из социальности в риэлтерской услуге есть только одно слово – жилье.

    Социальную составляющую в квартирном вопросе прекрасно решает государство: поддержка малоимущих, предоставление субсидий, льгот и кредитов, – этим всем занимаются государственные структуры. В нашем вопросе жилье – это товар, за который люди платят деньги. Я лично не встречал ни одного клиента, который продавая или покупая квартиру, пользовался бы государственными льготами. В этом у нас очень большие расхождения с регулятором. Потому что они до сих пор считают, что наши услуги нужно тарифицировать именно через Постановление Совета Министров.

    Наша позиция очень простая: это коммерческая услуга, нужно отпустить цены, сделать их договорными, и рынок сам их отрегулирует. Наши оппоненты, в свою очередь, говорят, что, если отпустить цены, риэлтеры их поднимут.

    Давайте разбираться в этом вопросе. За 2017 год риэлтеры сделали порядка 15% от всех сделок в Республике Беларусь. Это уже говорит о том, что мы не монополисты. На сегодняшний день лицензии на осуществление риэлтерской деятельности имеют 140 организаций. Риэлтеры работают в 24 городах из 117 населенных пунктов Республики Беларусь. Это тоже говорит о том, что мы не монополисты. Почему в таком случае мы поднимем цену?

    Проект этого Постановления имеет несколько хороших моментов, например, он предполагает скидки на риэлтерские услуги, сейчас их просто нет. При Национальном кадастровом агентстве есть государственные риэлтерские организации, и они говорили о том, что, если выйдет это Постановление, они сразу же установят 50%-ые скидки. Однако при отсутствии государственных тарифов, при договорных ценах, государственные предприятия, которые оказывают риэлтерские услуги, будут вправе установить такие цены, которые будут в два раза ниже, чем у частных компаний. Это опять же элемент конкуренции. Есть понятие платежеспособности населения, и человек заплатит ровно столько, сколько он пожелает, на сколько он будет оценивать нашу услугу и ее качество.

    – Как, на Ваш взгляд, принятие изменений в Постановление Совета министров от 14 марта 2008 года №386 отразится на работе риэлтеров?

    – Возвращаясь к дискуссиям, которые были у нас с представителями Министерства юстиции, и нашей обеспокоенности на этот счет, нужно сказать, что, если проект действительно будет принят в таком виде, последствия, как мне кажется, будут плачевными.

    Там есть прямой запрет на обслуживание покупателя, при наличии у риэлтерской организации действующего договора с продавцом. Мы считаем, что это фундаментальная ошибка, потому что это затрагивает интересы покупателя. Нарушается такой фундаментальный принцип гражданского права, как свобода договора. Это первое.

    Второе, в уставе всех коммерческих организаций, оказывающих риэлтерские услуги, написано, что они созданы с целью получения прибыли. Это нормально, потому что с прибыли субъекты хозяйствования платят налоги, а налоги идут на развитие государства. Таким образом, запрет на работу с покупателем уменьшает выручку риэлтерских организаций. И по нашим подсчетам, если из выручки риэлтерских организаций убрать суммы, которые оплачивает покупатель, то все риэлтерские организации уходят в минус и становятся нерентабельными.

    Практически все риэлтерские компании будут находиться на грани банкротства. С рынка недвижимости уйдут практически все лицензированные участники. Что остается на рынке? Потребитель остается с Интернетом, что хорошо, когда ты сам умеешь проводить такие сделки, у тебя достаточно на это времени и, самое главное, знаний. На рынке остается некая неорганизованная масса физических лиц, которая заполнит эту пустоту. Качество услуги, безопасность, гарантии – все эти вещи не будут интересовать людей, которые будут работать нелегально.

    Министерство юстиции в принятии этих поправок исходило из своих посылов, в них тоже есть своя логика, однако истина рождается в споре. Во время нашей дискуссии я постоянно слышал от руководства Министерства юстиции очень правильные слова: «Мы государственные люди – мы за государственный подход». Это прекрасные слова, и я тоже считаю себя человеком ответственным и за государственные интересы в том числе. Но получилось так, что наши достаточно логичные, на мой взгляд, доводы Министерством юстиции не были услышаны и проект Постановления ушел в Совмин в своем первоначальном виде.

    – Анатолий Николаевич, кроме обозначенной проблемы установления тарифов (ставок) на риэлтерские услуги, есть ли другие волнующие Вас вопросы в рамках ныне действующего законодательства?

    – Еще два года назад мы с коллегами из других общественных организаций подготовили свой проект внесения изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 9 января 2006г. №15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь». На тот момент Минюстом была создана межведомственная рабочая группа по работе над Указом №15. Дело в том, что законодательство, по которому мы работаем сейчас, было принято более 14-ти лет назад. За это время многое изменилось, и изменения в данный Указ вносились, но основные положения Указа остались неизменными.

    В частности, в Указе есть такая проблема, как перекос в соотношении прав и обязанностей риэлтеров. У риэлтеров как у субъектов хозяйствования очень много обязанностей: мы обязаны не распространять информацию о потребителях, полученную в ходе сделок; мы обязаны воспрепятствовать проведению сделок, которые впоследствии могут быть признаны недействительными; мы обязаны соблюдать законодательство ПОД/ФТ «О мерах по предотвращению легализации доходов, полученных преступным путем, финансирования террористической деятельности и финансирования распространения оружия массового поражения». Не так давно в Беларуси работала группа международных экспертов ФАТФ (Группа разработки финансовых мер по борьбе с отмыванием денег –FinancialActionTaskForce, FATF, – ред.), которая анализировала белорусское законодательство ПОД/ФТ на соответствие международным стандартам. Риэлтеры тоже были привлечены к этой работе в качестве экспертов. Через законодательство ПОД/ФТ у риэлтеров также есть масса обязанностей.

    Таким образом, у риэлтеров, кроме основных обязанностей, которые есть у любых других субъектов хозяйствования, таких как отчетность, налоги и прочее, есть масса дополнительных обязанностей. При этом прав у риэлтеров в части запрашивания информации, которая нужна нам для того, чтобы проводить сделки безопасно для наших клиентов, немного.

    И идея нашего проекта внесения изменений в Указ №15 была в том, чтобы уровнять наши права и обязанности, в том числе в части получения информации. Однако Министерство юстиции, отложило работу по реформированию норм Указа №15 и начало менять законодательство через изменение тарифов. Нам бы хотелось, чтобы работа по внесению изменений в Указ №15 была возобновлена и риэлтерские организации наконец-то получили те права, которые им просто необходимы в работе. Потому что работать с перекосом в своих правах и обязанностях практически невозможно.

    – Какие тенденции сейчас наблюдаются на рынке недвижимости Беларуси?

    – Это большой вопрос, но, если рассматривать локально город Минск в период с начала года и до настоящего времени, можно обнаружить несколько интересных тенденций. По сравнениюс аналогичным периодом прошлого года, за первые три месяца 2019 года количество сделок, заключенных в городе Минске, в среднем упало на 30%. При этом цены не падают. В марте 2018 года в Минске было зарегистрировано порядка 1600 сделок, в марте этого года – чуть больше 1100.

    При этом с ноября 2018 года несколько крупных банков Беларуси остановили кредитование. И были опасения, что цены начнут падать, потому что сильно снизится спрос. Этого пока не случилось, цены не падают, но и нельзя сказать, что они растут. Квартирный рынок в Минске показывает, что если рассматривать число заключенных сделок с начала года, то их количество растет.

    Кроме того, буквально неделю назад Беларусбанк вернулся к кредитованию вторичного рынка жилья. Это важная новость, потому что Беларусбанк является самым крупным в республике банком, обладающим большими возможностями.

    Еще на цены может повлиять снижение темпов строительства жилья в Минске. В прошлом году было запланировано и сдано 720 тыс. кв.м., на этот год план по городу Минску составляет 670 тыс.кв.м. жилья. Первичный и вторичный рынок жилья все равно связаны между собой, то есть, если будет падать предложение, то цены снижаться точно не будут.

    – В своих интервью Вы неоднократно затрагивали тему положительного имиджа риэлтера. Вы сказали о том, что сама профессия риэлтера появилась в Беларуси не так давно, а изменилось ли отношение к людям этой профессии за последние годы?

    – Если посмотреть форумы, то всё плохо. Есть вопросы, есть жалобы, есть недовольство клиентов. Но если брать в разрезе нашей компании, агентства недвижимости «Мольнар», то у нас больше благодарностей, и я не могу сказать, что к нам относятся плохо.

    Наши потребители платят за услугу деньги, и кроме этого говорят нам «спасибо». Это значит, что качество услуги, которая им была оказана, их удовлетворяет.

    автор: редакция "Soyuz.by"/ Екатерина Фролова
    Другие новости «Экспертный комментарий»